רני בר-חן - משכנתאות ופיננסים

רני בר-חן, בעלים
*שם:
*טלפון:
אימייל:
*הערה:


  • בלוג

  • צפי מאקרו כלכלי

    אגף הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל יצא לאחרונה בפרסום די היסטריים לגבי מספר דברים:
    דיווח על אי פירעון הלוואות מעל ל- 180 יום וגודל החשיפה הבנקאית לאי תשלום ההלוואות, בעיקר הל' לדיור. ולכן יש לבצע הערכה עדכנית של שווי הבטחונות בהל' לדיור ולא יאוחר ממועד ה- 180 יום פיגור ובמידה ויש פער שלילי בין שווי הביטחון ובין יתרת החוב אז יש למחוק את הפער חשבונאית ולשקול לבצע שמאויות או הערכות שווי חדשות פרטניות לכל נכס ממושכן.
    תחולת ההוראות הללו הן מתחילת 2022, כך שניתן לצפות מכל לווה שמקפיא את ההחזרים החודשיים מעל לחצי שנה, לבצע שמאות / הערכת שווי חדשה לנכס הממושכן שלו.
    בנק ישראל לא צופה בעיות לגבי הבטוחות משום שמחירי הדיור עלו בשנים האחרונות אך הסביבה הכלכלית העכשווית היא בעייתית ולכן ייתכנו ירידות במחירי הדירות בשנים הבאות.
    בנוסף, בנק ישראל מפרסם את חששותיו מחשיפת המשקיעים המוסדיים לחוזים עתידיים על מניות בחו"ל שעיקרה הוא השימוש באג"ח ממשלתי מקומי כבטוחה. מכיוון שהחשיפה היא דולרית ומקור המימון הוא שקלי נוצר אצל המוסדיים מחסור משמעותי בנזילות מט"ח וזה אילץ אותם למכור אג"ח ממשלתי בהיקפים משמעותיים. פעולות אלו העצימו את עליית התשואות באפיק הממשלתי, את הפיחות בשער השקל ואת מצוקת הנזילות בשוק המט"ח.
    כל אלה משפיעים ישירות על הלוואות המשכנתא, אם לגבי הבטחונות ואם לגבי הריביות במסלולים המשתנים (עוגנים).
    לדעתי מעבר להשפעות הישירות והברורות שעולות כאן, ישנה בנוסף איזו נורת אזהרה לגבי החששות מהמצב הפיננסי-כלכלי במובן הרחב בעולם בכלל ואצלנו בפרט. מהפרשה לחובות מסופקים ואח"כ לחובות אבודים בבנקים ובמוסדות פיננסיים נותני אשראי אחרים ועד פיחות משמעותי נוסף בשקל והגדלת החובות הממשלתיים. מומלץ לנקוט בצעדי זהירות.

  • שינוי במיסוי רכישה

    רוכשים ולמשקיעים - שימו לב לעדכונים:
    להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2021 ועד 15.1.2022:
    בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
    1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס
    2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%
    3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%
    4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
    5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
    לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪ :
    על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪ - לא ישולם מס
    על חלק השווי העולה על 1,747,865 ₪ ועד 2,073,190 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% = 11,386 ₪
    על חלק השווי העולה על 2,073,190 ₪ ועד 2,200,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% = 6,341 ₪
    סה"כ מס רכישה לתשלום – 17,727 ₪ (לעומת 17,905 ₪ לרכישות בין 16.1.20 ל – 15.1.21)
    להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):
    בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
    1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%
    2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%
    3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%
    4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
    5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%
    לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 2,200,000 ₪:
    על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪ ישולם מס בשיעור 5% = 64,739 ₪
    על חלק השווי העולה על 1,294,770 ₪ ועד 2,200,000 ₪ ישולם מס בשיעור 6% = 54,314 ₪
    סה"כ מס רכישה לתשלום – 119,053 ₪ (לעומת 119,077 לרכישות בין 29.7.20 ל – 15.1.21)

  • עיקרי חוק המכר

    חוק המכר (דירות) משנת 1973 נועד בעיקר כדי להגן על הקונה מפני המוכר.
    חשוב לכל אדם שעומד לפני רכישת דירה / בית וכן לכל יועץ משכנתאות, להכיר ולהבין את החוק הזה. להלן עיקריו:
    * מוכר הדירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש לקונה, חתום על ידו.
    * פורמט המפרט יהיה על-פי טופס מובנה, כולל מחירון.
    * על המוכר למלא את הפרטים במפרט במפורט ובמדויק.
    * במידה והמוכר לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה במילוי המפרט, רשאי הקונה להפחית את הסכום של הפריט הספציפי מהמחיר הכללי בחוזה המכר (לפי חוק המכר משנת 1968).
    * מוכר שלא מסר לקונה מפרט, יחוייב למסור את הנכס לפי המפרט המלא כשכל הפרטים נדרשים
    להיות בדירה.
    * מוכר שלא מסר את הדירה לקונה עד 60 יום מהתאריך שמצוין בחוזה המכר, ישלם פיצוי לקונה לפי
    פי 1.5 מגובה שכ"ד המקובל בסביבה, לאחר 8 החודשים הפיצוי יעמוד על פי 1.25 מגובה שכ"ד
    כאמור. כל זאת במידה והאיחור הוא בשליטתו של המוכר ולא בכוח עליון.
    * לגבי דירה בבית משותף, המוכר חייב לכלול במפרט המצורף לחוזה המכר גם כל דבר שיש לו חלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה, וכן את שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף.
    מחויבויות המוכר לעשות: רישום בפנקסי המקרקעין ורישום בפנקס בתים משותפים.
    * הקונה מתחייב לשלם למוכר במועד כפי שנקבע בחוזה המכר. במידה והקונה מפגר בתשלומים
    מעל ל- 7 ימים יפצה את המוכר בריבית פיגורים לפי ריבית השר.
    * מוכר דירה שהשכיר אותה פחות משנה או שהוא עצמו גר בה פחות מ- 6 חודשים מיום גמר
    בנייתה, יראו במוכר כמי שבנה או רכש את הדירה על-מנת למכרה, אלא אם הוכיח אחרת.
    * הוצאות משפטיות (בעיקר שכ"ט עו"ד) בגין רישומים ברשויות, יחולו על הקונה אך המוכר מוגבל
    בסכום חיוב מירבי לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים.

  • חוק נתוני אשראי (חנ"א)

     

    הפעם ברצוני להתמקד בחוק חדש יחסית הנוגע לכל אחד מאתנו, הן בהתנהלות הפיננסית שלנו והן איך שרואים אותנו בעיקר הבנקים ורשויות המדינה. חוק נתוני אשראי שהחל משנת 2016, הוא חוק שמטרתו היא להסדיר את אופן שיתוף נתוני האשראי של אזרחים פרטיים, וכיצד נתונים אלו יישמרו במאגרי המידע המנוהלים על ידי בנק ישראל. המוסדות הפיננסיים משתפים את כל המערכות בנתונים של כל אזרח וכך כולם יודעים על כולם הכל כולל תיעוד היסטורי (עד 10 שנים אחורה). חוק זה מחליף את החוק הקודם שבו למעשה הנתונים היו חשופים רק למוסדות הפיננסיים וכעת הוא פתוח גם לאזרחים, את הנתונים ניתן להוציא מאתר בנק ישראל, שזו כתובתו - https://www.creditdata.org.il/ . את הדו"ח ניתן להפיק ללא עלות עד פעם אחת בשנה, ומעבר לזה בעלות של עשרות בודדות של שקלים לכל דו"ח.
    בדו"ח ישנם 8 סעיפים והוא כולל מידע בנושאים הבאים:
    הלוואות וריביות, מסגרות אשראי, ערבויות שהועמדו ושהאזרח העמיד, בטחונות שהועמדו מול כל עסקה, פעילות צ'קים והוראות קבע, הגבלות שהוטלו על חשבונות עו"ש, תיקי הוצאה לפועל שנפתחו ע"ש האזרח, תיקי פשיטת רגל, ומידע נוסף שבוצע בערוצים שונים של מערכות נתוני האשראי, כגון מידע מפורט על עסקאות פעילות ולא פעילות, חשבונות עו"ש, פניות שנעשו לקבלת מידע על האזרח, פעולות מינהליות ועוד, בקיצור הכל מכל בכל ואשתו.
    מידע זה מאפשר לתת "ציון" לכל אזרח על כושר עמידתו בפירעון חובות ועל-פי זה מוסד המימון קובע את גובה הריבית (סיכון) שיילקח מהאזרח.
    יתרונות החוק הם שהאזרח יכול לקבוע למי המידע יועבר, אך כשמהלך כזה נעשה, כולם רואים וזה מעלה סימני שאלה ומדליק נורות אדומות. האזרח יכול לראות באופן מרוכז את כל ההתחייבויות, הריביות וכו' כפי שהבנקים רואים ועל-ידי כך לשפר את מצבו בעתיד.
    הסבר על איך קוראים דוח ריכוז נתונים ניתן לראות ביו-טיוב: https://www.youtube.com/watch?v=xafSmcHewO0
    מי שמעוניין בפרטים נוספים או בסיוע בתחום או בלמידה של כל תחום הבנקים – סוגי עמלות, כיצד לנהל מו"מ ומכרז בין הבנקים, מוזמן לפנות אליי לנייד 050-7225069 או לדוא"ל ranibarchen@gmail.com כולל כל מידע בתחום המשכנתאות

     

  • מגמות בשוק המשכנתא

    מגמות בשוק המשכנתא והסיכונים הטמונים בעת הנוכחית.
    כותרות העיתונים ובנק ישראל מתריעים על העלייה ואף זינוק בשוק המשכנתאות למול הקשיים הפיננסיים שהשווקים עלולים לחוות בעתיד הקרוב.
    הנתונים מדברים על עליה משמעותית של המשכנתא הממוצעת בכ- 45% ומגיעה לכ- 900 אלף ₪, מהם כשליש לוקחים משכנתא של מעל למיליון ₪ !
    נוצר שילוב קטלני המורכב מאי אמון של האזרחים בממשלה ובשלוחותיה, וכן בתפיסה שמחירי הדירות רק ילכו ויאמירו עם הזמן. הריביות בשוק כיום הן מהנמוכות שהיו אי פעם ומשבר הקורונה שמאיים על אזרחים רבים בפני קריסה כלכלית, פיננסית ותזרימית. בהם, השכירים שפוטרו ולא יוכלו לחזור לעבודתם, העסקים הקטנים והבינוניים שלא מחזיקים מעמד בנטל הכלכלי הממושך וכיוצא באלה. משום מה, התוצאה של כל הנתונים והתחזיות הללו, שוק המשכנתאות עולה, ועולה משמעותית. החשש הכללי הוא שמשקי הבית לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שהם לקחו על עצמם במשכנתא בנוסף ליוקר המחיה היום-יומי והקשיים שבפתחנו לאחר סיום המשבר הבריאותי ותחילת המשבר הכלכלי.
    כאן מתפקידנו, יועצי המשכנתאות, לעמוד על המשמר, להדגיש בפני המשפחות את הסיכונים שהם לוקחים על עצמם, את היכולות האמיתיות לעמוד בהחזרים החודשיים ובכל הקשור לתחום ניהול כלכלת הבית.
    לבעלי המשכנתאות ולאלה המתכננים לקחת משכנתאות, חשוב לקחת ליווי צמוד לנושא שכן מדובר בנטל חודשי משמעותי בסל ההוצאות המשפחתי ובאלפי ₪ בסה"כ הלוואת המשכנתא. אל "תחסכו" מעצמכם עלות קטנה ותחשפו את עצמכם בפני בור גדול ולא נעים בהמשך הדרך.
    לרשותכם, יעוץ משכנתא וכלכלה התנהגותית, רני בר-חן – 050-7225069, תתקשרו לשיחה ראשונית להבהרת הנושא והתחום האמור והחשוב הזה.

  • הקשר בין אג"ח ומשכנתא

    מהו אג"ח (BOND) – איגרת חוב (שטר חוב) ממשלתית או קונצרנית. זהו כלי עבור ממשלות וקונצרנים לקחת הלוואה (התחייבות חוזית) מהציבור (שוק ההון) לתקופה מסוימת, כשהיא מוחזרת בתוספת ריבית ולעיתים גם הצמדה. אג"ח היא לא מניה אך כן נסחרת בבורסה.
    כשמדובר במשכנתאות הכוונה היא לממשלתיות.
    מחיר האג"ח נקבע בבורסה (כנייר סחיר). מחירו נקבע מהציפיות לריבית המשק, הציפיות לאינפלציה, הציפיות למט"ח.
    שערי אג"ח ארה"ב ל- 10 שנים: התשואה הנמוכה שהאג"ח הגיע אליו בחודש 3/20 לפני כשנה, היה 0.318% בתחילת 2021 התשואה הגיע לכ – 1% והחודש התשואה כבר מעל ל- 1.50% (ועדיין יש לציין מתחת לרמת של שנת 2019, שם היא נעה בין 1.9-2.8%).
    הסיבות לעליות בשנה האחרונה:
    1. הציפייה לעליית האינפלציה בארה"ב – בעקבות המהלכים ליציאה ממשבר הקורונה, המאמצים
    הפיסקליים וחבילות הסיוע של הממשל לחילוץ העסקים מהמשבר הכלכלי.
    התחזיות צופות שהאינפלציה תעלה בין 2-3%.
    2. הוצאות הבילוי והצריכה יעלו משמעותית עם עליית כמות המתחסנים, פקטור שעשוי להשפיע על
    הפד להעלות את הריבית (שיגרור גם עליה באינפלציה).
    3. כמו בכל שינוי בשוק – אפקט העדר, יותר ויותר משקיעים יסגרו פוזיציות בחוזי אג"ח ל- 10 שנים.
    מהי משכנתא צמודת אג"ח ?
    בשנים האחרונות, אחד המסלולים האטרקטיביים ביותר בשוק המשכנתאות הוא מסלול הריבית המשתנה- בעיקר בזכות סביבת הריבית הנמוכה שקיימת במשק.
    "מסלול ריבית משתנה", כולל כמה וכמה אפשרויות. חשוב מאוד להבין בצורה מקיפה את אופני הריבית המשתנה הקיימים בשוק ומשמעותם.
    כל שינוי קטן בריבית הוא בעל משמעות גדולה בטווח הארוך. המסלול של משכנתא צמודת אג"ח הוא אחד המסלולים בריבית משתנה, כאשר אג"ח ממשלתיות משמשות כעוגן לריביות הבנקים.
    אג"ח ממשלתיות הן מסוג שחר, גליל או גילון (שחר- אג"ח בריבית קבועה לא צמודה למדד. גליל- אג"ח צמודה למדד, בריבית קבועה. גילון- אג"ח לא צמודה, בריבית משתנה על בסיס מק"מ).
    על מנת להבין את המהות והמשמעויות של משכנתא צמודת אג"ח יש להבין את מושג עוגן משכנתא.
    כשהמשכנתא הינה בריבית קבועה, יודעים בכל נקודת זמן לאורך כל תקופת ההלוואה מה תהיה הריבית שאותה נשלם. אך כשמדובר על משכנתא בריבית משתנה צריך לקבוע בסיס מסוים שעל פיו משתנה הריבית בכל תחנת חישוב שנקבעה מראש מול הבנק. המרווח משקף את רמת הסיכון של הבנק בקבלת הכסף בחזרה. על המרווח ניתן להתמקח, הבסיס נקבע חיצונית לבנק. לכן, כל שינוי באג"ח או בריבית בנק ישראל או במדד ישפיע ישירות על המשכנתא ללא קשר לבנק, הבנק כמובן מנסה לשנות את המרווחים שבשליטתו בכל בקשת הלוואה חדשה או בקשת מיחזור הלוואה.
    הבנקים מגייסית אג"ח דרך הבורסה, עלות הגיוס שלהם הוא פרמטר חשוב בבואם לצטט עלות ריבית למשכנתאות.
    לרוב אג"ח לטווח ארוך יהיה בריבית גבוהה יותר מאג"ח לטווח קצר. בגלל פיצוי בגין הסיכון של המח"מ.
    עקום תשואות - קו רגרסיה העובר בין תשואות האג"חים לטווחים שונים.
    עקום תשואות תלול - מבטא חסם מפני עליית ריבית
    עקום תשואות יורד - לטווח ארוך מעיד על ציפיות לירידה בריבית.
    עקום תשואות שטוח - מעיד על צפי למיתון וריבית נמוכה.
    קיים עקום אג"ח שקלי ועקום אג"ח צמוד מדד
    השוואה בין העקומים מראה את הציפיות לאינפלציה בכל טווח - חשוב בבואנו לבנות תמהיל משכנתא.

  • משכנתא לכל מטרה

    המשכנתא נתפסת כהלוואה לצרכי דיור – למגורים או כהשקעה. אך משכנתא יכולה להיות הלוואה לכל צורך ככל הלוואה רגילה רק בתנאים יותר טובים בגלל משכון הנכס כבטוחה לבנק.
    רוב בעלי ההלוואות שהם גם בעלי נכסי נדל"ן למגורים, אינם מודעים לכך ולוקחים הלוואות יקרות וקצרי טווח במקום למשכן את הנכס שלהם ולקבל הלוואות זולות יותר ולטווחים ארוכים יותר.
    עד סוף חודש 3/2020 ניתן היה לקבל משכנתא עד 50% מערך הנכס ומחודש 4/2020 ניתן לקחת עד 70% (יש לעקוב אחר החלטות בנק ישראל בנושא), אבל גם 50% זה סכום משמעותי שיכול להגיע לכמה מיליוני ₪ (הערה: ישנה מגבלה לגבי ההעלאה ל- 70%, שההשקעה לא תהיה לטובת דירה להשקעה).
    תקופת המשכנתא לכל מטרה יכולה להגיע ל- 30 שנה, יותר מכל סוג הלוואה אחרת. הריביות הן לא נמוכות כמו במשכנתא רגילה אך נמוכות משמעותית מהלוואות רגילות קצרות טווח.
    סיבות שלשמן כדאי לקחת משכנתא לכל מטרה:
    • להמיר הלוואות רגילות להלוואה עם תנאים משופרים. ניתן לאחד (למרכז)
    מספר הלוואות והלוואה אחת עם תנאים מועדפים.
    • במידה והלווים אינם זכאים להלוואות רגילות, מכל סיבה שהיא.
    • במידה ויש צורך בסכומים גדולים לטובת הקמת עסק חדש או כל השקעה
    אחרת (מהלך שנקרא גם כ"מינוף" עסקי).
    כל ההליך של בקשת המשכנתא, מסמכים, בטחונות, ציון אשראי וכדומה- כמו הליך של משכנתא רגילה. חשוב לשים לב לכל הפרמטרים כמו במשכנתא רגילה – כושר החזר, רמות סיכוני ההלוואה, התאמת מסלולים ועוד.

  • מס שבח על קצה המזלג

    מס שבח משולם על הרווח (לא על כל סכום המכירה) בעת מכירת דירה. מינואר 2014 חל שינוי דרמטי במס שבח, בכך שבוטל הפטור (בתנאים מסוימים) וכעת משלמים 25% מס על דירה נוספת (מעבר לדירת המגורים). החישוב לוקח בחשבון את כל התקופה, גם הפטורה ממס (עד ינואר 2014) וגם את התקופה החייבת במס (מינואר 2014).
    חישוב סכום המס מורכב ויש להיעזר במחשבוני מס של רשות המיסים - סימולטור - מחשבון לחישוב מס שבח מקרקעין - שומה עצמית | רשות המסים בישראל (www.gov.il) לדוגמא.
    מעבר לזה מאוד מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שמומחים בתחום. חשוב לציין שעל המוכר חלה החובה לשלם את המס עד 60 יום מיום ביצוע העסקה. יש לדווח לרשויות המס באמצעות טפסים מתאימים ובנוסף לצרף אישורים ואסמכתאות המעידים על הוצאות מוכרות לצורך חישוב המס.
    המעוניינים מוזמנים לפנות אליי לשאלות ספציפיות.

  • דוח בנק ישראל לעניין חוק נתוני אשראי

    ב- 213/5/21 בנק ישראל העביר לוועדת הכלכלה בכנסת את הדיווח השנתי על יישום הוראות החוק.
    החוק נועד לשרת אותנו, האזרחים, כדי שבעלי מוסר תשלומים טוב יוכלו לקבל תנאי אשראי בתנאים טובים (ולהיפך).
    כמה נתונים מעניינים מתוך הדו"ח (השוואה בין 12.2019 ל- 12.2020):
    במערכת קיימים כ- 6.3 מיליון לקוחות, עלייה של כ- 3%. 78% מתוכם בדירוג מצוין וטוב, שיכולים לשפר את תנאי האשראי להלוואות שלהם, 14% במצב סביר ו- 8% במצב לא טוב.
    מס' הפניות לקבלת דוח אשראי עלה ב- 42% והגיע לכ- 2.25 מיליון פניות. רוב הפניות נעשו ע"י הבנקים וחברות כרטיסי האשראי.
    מס' הפניות לחיווי אשראי (נותן אשראי המבקש חיווי לצורך התקשרות בעסקת אשראי (מכירות נכסים או התקשרות למתן שירות), פעולה שלא דורשת את אישור הלקוח, אלא יידועו בלבד), עלה ב- 13% והגיע ל- 6.6 מיליון פניות.
    מס' הפניות למיופי כוח בתמורה (יועצים פיננסים בתחום האשראי שקיבלו ייפוי כוח מהלקוחות. כגון: יועצי משכנתאות, יועצים לכלכלת משפחה, יועצי השקעות וכדומה), עלה ב- 1,766% והגיע לכ- 9 אלף פניות.
    מעבר להם, ישנם פניות של הלקוחות עצמם לקבלת דו"ח ריכוז נתונים אישי, רואים עלייה משמעותית של לקוחות שמכירים את המעכת ומשתמשים בה. ב- 2020 היו כ- 94 אלף פניות כאלו, עליה של 82%. לקוח שאין לו בעיות אשראי, יכול לבקש שלא להיכלל במאגר, בסוף 2020 היו 737 לקוחות שלא נכללו במאגר (מתוך כ- 7 אלף פניות...).
    מרבעון רביעי 2019 ועד סוף 2020 רואים עליה משמעותית (25-33%) של נוטלי הלוואות צרכניות מגופים שבהם לא מנהלים חשבונות עו"ש, כלומר בנקים אחרים וספקי אשראי חוץ בנקאים. דווקא אצל נוטלי המשכנתאות אין שינוי אך אחוז נוטלי האשראי ממוסדות אשראי שבהם אין חשבון עו"ש הוא גבוה ומגיע לכ- 46%, מה שמצביע על שיעור התמקחות על תנאי אשראי גבוהים (יחסית, כי מעל ל- 50% עדיין פחות מתמקחים... וחבל).

  • ניהול כספים נכון למשק הבית

    האם לנהל משק בית זה דומה לניהול עסק ?? (+ הפתעה בסוף הפוסט...)
    לאחר ניסיון עשיר כמנהל כספים בארגונים עסקיים וקהילתיים, וכמנהל משק בית ומלווה משפחות לכלכלת בית נכונה, ברצוני להציג אנלוגיה בין הניהול הכספי של העסק מול הניהול הכספי של משק הבית.
    לעסק יש מאזנים ובהם מצד אחד נכסים (שוטפים (כסף) וקבועים (רכוש)) ובצד השני ההתחייבויות (הלוואות לזמן קצר ולזמן ארוך, וההון העצמי) – שני הצדדים חייבים להיות מאוזנים בהגדרה, והרכיב המאזן הוא ההון העצמי (התוצאה של ההפרש בית ההתחייבויות לנכסים).
    מאזן הוא תמונת מצב ליום X, בד"כ לסוף שנה או סוף רבעון, ומוצג בהשוואה לאותו יום בתקופה המקבילה.
    גם למשפחה יש "מאזן" בדיוק באותה הרמה אך במספרים קטנים יותר בד"כ.
    למשפחה יש נכסים שוטפים – כסף בבנק, תיק ני"ע, מט"ח ועוד. ונכסים קבועים – דירת מגורים בבעלותה, רכבים, ריהוט, נדל"ן ועוד.
    ומהצד השני של המאזן המשפחתי יש למשפחה בד"כ גם התחייבויות כספיות, אלו נמצאות בבנקים, כרטיסי אשראי, הלוואות לכל מטרה, משכנתא ועוד.
    ההפרש בין הנכסים השונים ובין סך ההתחייבויות משקף את ההון הקיים של המשפחה.
    הערה: התחייבויות הן לאו דווקא משהו שלילי, הן בהחלט יכולות להיות לצרכי השקעות שיניבו בעתיד הכנסות פסיביות (מה שנקרא – מינוף).
    לעסק יש גם דו"ח רווח והפסד שמציג את תוצאות העסק לתקופה (רבעון, שנה וכו'). הדו"ח כולל את הכנסות העסק, עלות המכירות (הוצאות לצרכי יצירת ההכנסות), הוצאות הנהלה וכלליות, הוצאות מימון (הלוואות ובנקים) ולבסוף מס הכנסה. היתרה היא הרווח הנקי לתקופה.
    גם למשפחה ישנם אותם פרמטרים ויותר. כלומר, יש את הכנסות המשפחה, ההוצאות הנדרשות כדי לייצר את ההכנסות (השתלמויות, נסיעות, ביגוד ועוד), הוצאות מימון (לצרכי השקעות שייצרו הכנסות עתידיות או לצרכי המשפחה כמו דיור, רכבים, מחשבים ועוד), וכמובן ישנו מס הכנסה (השותף הבכיר של כולם).
    מעבר לכל אלה, למשפחה יש גם הוצאות "חברתיות" כמו – חינוך הילדים, ביגוד, מזון, תחבורה, בילויים, חופשות, מכשירים סלולאריים ועוד.
    לעסק יש גם דו"ח תזרים מזומנים המשקף את הפעילות הכספית לצרכי כל פעילות בעסק. לצרכים השוטפים, לצרכי השקעות וכדומה.
    גם למשפחה בדומה לעסק, יש חשבון בנק המשקף את הפעילות הכספית הכוללת לכל הצרכים: כל סוגי ההכנסות, כרטיסי אשראי שמשולמים אחת לחודש דרך חשבון הבנק, החזר הלוואות ועוד.
    גם בעסק וגם במשפחה, תזרים מזומנים שלילי (למשפחה זה מתבטא במינוס בבנק) – מראה על נורה אדומה שיש להיזהר מפני האפשרות של "פשיטת רגל" קרובה.
    מדדים הבודקים את איתנות המשפחה.
    לדוגמא: יחס שוטף = נכסים שוטפים חלקי התחייבויות שוטפות.
    וכן יחסים נוספים שלא אפרט כאן, כמו: יחס מהיר, יחס הון עצמי להון זר, יחס הון עצמי לנכסים קבועים, יחס תפעולי, יחס רווחיות, רווחיות הון כולל, ריביות ממוצעות ועוד.
    לכל יחס את הערך המומלץ כדי להיות עסק או משפחה איתנים ויציבים פיננסית וכלכלית.
    ההבדל הגדול והמשמעותי בין העסק ובין משק הבית, בא לידי ביטוי בניהול המקצועי ובעיקר בניהול הכספים המקצועי. כמעט לכל עסק ברור שצריך שמישהו מיומן ובעל הכשרה מתאימה ינהל את כספי העסק, יבצע את המו"מ מול הבנקים, חברות הביטוח, יבנה תוכניות כספיות (תקציבים), יעקוב ויבקר אחר ההכנסות וההוצאות, ויערוך דוחות כספיים תקופתיים לבדיקה מול התוכניות והיעדים של העסק.
    במשקי הבית זה רחוק מאוד מכך, ההיפך הוא הנכון. כולם "מבינים" בכספים, כולם יכולים ללכת לבנק ולקבל כל מה שהם צריכים (עד שחוסמים אותם), כולם יכולים לקנות ביטוחים (כל ביטוח ועד כפל ביטוחים), כולם יכולים לפתוח קופת פנסיה (אך צריך להבין את המשמעויות לגבי בחירת מסלולי השקעה, משמעות הריבית דה-ריבית, משמעות משיכת כספי פיצויים) ודוגמאות רבות אחרות. מכאן, ברור לכל משק בית שהוא לא צריך מישהו מקצועי שילווה את המשפחה אחת לתקופה לניהול כל הדברים שפורטו כאן.
    ובכל זאת, מפרסומי בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רוב משקי הבית נמצאים במינוס (לאורך זמן) בבנק, משמע תזרים מזומנים שלילי, מה שמצביע על ניהול כספי לקוי.
    רוב משקי הבית לא לוקחים יועץ משכנתאות אלא סומכים על עצמם ולוקחים משכנתא מול היועץ הבנקאי (שמתפרנס מהבנק ודואג לצרכיו ולרווחיותו של הבנק), כך גם לגבי ביטוחים, פנסיות, השקעות פיננסיות, השקעות נדל"ן וכיוצא באלה.
    לכן, ברצוני להציע לכל משפחה ובית אב, לבצע מיפוי ואיבחון מלאים, שבסופם המשפחה תקבל תמונת מצב מלאה ומפורטת על מצבה הכספי-פיננסי כפי שמתואר לעיל, כולל מדדים עיקריים, כמו עסק ומעבר לכך.
    בנוסף, אתן הצעות והמלצות כיצד להגיע לאיתנות פיננסית של המשפחה בשוטף ובעתיד.
    התהליך כולל מפגש (פיזי או בזום) היכרות + מתן "שיעורי בית" (איסוף מסמכים ונתונים), ובסוף התהליך מפגש נוסף להצגת המפה הכלכלית של המשפחה ומתן כלים מעשיים להתנהלות שוטפת ועתידית.
    אני יוצא במבצע ל- 10 הנרשמים הראשונים במחיר מציאה כולל של 740 ₪.
    לנרשמים הבאים המחיר המלא יעמוד על 1,140 ₪.
    כל הקודם זוכה, מיועד למהירים שיודעים לנצל ההזדמנויות.

  • מדריכים מקצועיים ומקיפים לעניין משכנתא

    לכל מי ששוקלים למחזר משכנתא קיימת או לקחת משכנתא חדשה, לפני כל צעד שתעשו, חשוב שתקראו את המדריך הרלוונטי לכם, ותעשירו את ידיעותיכם בתחום.
    צעד קטן לאצבע שעל העכבר וצעד גדול לקראת קבלת תנאי משכנתא המתאימים במיוחד לכם !!
    כל מי שיקרא את המדריך ויצור איתי קשר, יקבל: לעניין מיחזור- שיחת יעוץ ראשונה ובדיקת כדאיות למיחזור. לעניין משכנתא חדשה- שיחת יעוץ ראשונה והסבר מפורט על התהליך.
    קישורים לקבלת המדריכים:
    משכנתא חדשה לחברי קיבוץ / ישוב כפרי: https://lp.vp4.me/ca51
    משכנתא חדשה: https://lp.vp4.me/cah6
    מיחזור משכנתא: https://lp.vp4.me/c6qs

כל הזכויות שמורות לרני בר-חן - משכנתאות ופיננסים ©
BizMakeBiz פותח ע"י